연면적은 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다.
용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 최대한도 범위 내에서 해당 지방자치단체가 조례로 세부기준을 정하고 있습니다.
2) 그림으로 이해하기
그림 A : 대지면적 100평에 용적률이 100% 이하인 1층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 100평이 됩니다.
그림 B : 대지면적 100평에 용적률이 200% 이하인 2층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 100평이 됩니다.
그림 C : 대지면적 100평에 용적률이 100% 이하인 8층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 12.5평이 됩니다.
그림 D : 대지면적 100평에 용적률 100% 이하인 2층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 50평이 됩니다.
그림 E : 대지면적 100평에 용적률 200% 이하인 4층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 50평이 됩니다.
그림 F : 대지면적 100평에 용적률 300% 이하인 6층 건물을 짓는다면 1개 층의 바닥면적은 50평이 됩니다.
3) 실제로 찾아보기
인천광역시에 소재한 토지를 구입하였습니다. 이 토지의 용적률을 알아볼까요?
인천광역시청 앞에 있는 토지(인천광역시 남동구 구월동 1136-12)를 예시로 들겠습니다.
우선 네이버 지도의 지적편집도 모드를 통해 토지의 용도를 확인해 보면 '(일반) 상업지역'으로 파악됩니다.
보다 확실한 토지의 용도를 확인하기 위해선 '토지 e음'에 들어가셔서 확인을 하셔야 합니다.
해당 토지가 일반상업지역임을 확인할 수 있네요. 본 게시글은 용적률을 확인하기 위한 과정을 보여주기 위한 내용인 관계로 '제1종지구단위계획(구월업무)'의 행위제한 내용까지는 확인하지 않을 겁니다.
그럼 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 용적률에 관한 내용을 우선 확인해 봅시다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조(용도지역 안에서의 용적률)에서 일반상업지역의 용적률은 200퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하로 규제하고 있는 것을 확인해 볼 수 있습니다.
그럼 「인천광역시 도시계획 조례」에서 용적률에 관한 내용을 확인해 봅시다.
「인천광역시 도시계획 조례」 제65조(용도지역안에서의 용적률)에 따르면 일반상업지역의 용적률은 1000퍼센트 이하로 규제하고 있음을 확인할 수 있습니다.
따라서 결론은 "인천광역시 남동구 구월동 1136-12번지의 용적률은 1,000% 이하이다."라는 것입니다. 단, 이것은 단순 설명을 위하여 접근하는 방식일 뿐, 본 토지의 보다 상세한 행위 제한을 확인하기 위해선 "제1종지구단위계획(구월업무)"의 내용을 함께 확인하셔야 합니다.
4) 참고사항
지하층의 바닥면적은 용적률 산정 시 포함되지 않지만 지하층까지를 포함한 용적률의 개념이 가끔 사용되기도 하는데, 이때에는 "사업용적률"이라는 용어를 사용하기도 합니다.
용적률은 입체적인 건축 밀도의 개념이기 때문에 건축물의 높이가 높을수록 용적률은 늘어나지만 건폐율은 변하지 않습니다.
2. 마무리
오늘은 지상의 공간을 규제할 목적으로 존재하는 개념인 용적률에 대해 알아보았습니다.
다음엔 마찬가지로 자주 쓰이는 건폐율, 건축면적, 연면적 등에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
